Цель написания данной статьи — помочь таким-же наивным мечтателям, каким был я, не попасть впросак при покупке жилья в Сочи. Помочь БЕСПЛАТНО. Или оказать консультационную (юридическую) помощь тем, кто уже вляпался в покупку «мечты у моря». ТОЖЕ БЕСПЛАТНО. Сами были такими-же мечтателями и с 2012-го года занялись поиском жилья на черноморском побережье. Врачи советовали морской климат и до пенсии немного оставалось.
Не знаю, Бог помог или врожденный скепсис моей любимой жены, но у нас все закончилось достаточно благополучно: потратили три с половиной года и семь поездок! (из Красноярска). А некоторые умудряются купить жильё дистанционно, по фотографиям и описанию… или приезжают после красивых сказок сочинских риэлторов, продав своё единственное жильё в родном городе! Какой у нас все-таки доверчивый народ — ни МММ, ни дефолты, ни деноминации людей ничему не учат!
НЕЛЬЗЯ выбирать квартиру в Сочи без тщательного изучения местоположения вашего будущего жилья;
НЕЛЬЗЯ верить Сочинским риелторам ;
НЕЛЬЗЯ покупать жильё а Сочи с непонятным статусом.
На самом деле, этих «нельзя» -гораздо больше, но следуя хотя-бы этим рекомендациям, есть шанс не потерять деньги и не вляпаться в долгие (и порой бесперспективные) судебные разбирательства.
Почему нельзя верить ни одному сочинскому риелтору? Да как можно верить человеку, который хочет хапнуть у вас 500 тысяч рублей, за то, что впаривает вам что попало?!!! При этом говорит, что вы комиссию не платите, а платит ее продавец. Как будто продавец эту комиссию из своей тумбочки дома возьмёт . Ясно же, что продавец накрутил на свою цену эти риелторские 500 тысяч и платите их именно вы! По-другому в Сочи не работают, и возить вас риэлтор будет именно по тем объектам, за которые он получит максимальное вознаграждение, а не по тем, которые бы вам подошли больше, но там комиссия заложена меньше.
Почему нельзя выбирать квартиру дистанционно (по фотографиям и описанию)? Да потому, что в жизни все может оказаться не так красиво: вместо готового дома — котлован, вместо придомовой территории (парковка, детская и спортивные площадки и т.д.) — площадка пять на пять метров, а расстояние до моря не 300 метров, как указано в рекламе, а 3 километра, а до нормального пляжа вообще пол-часа ехать. Кроме того, дом может оказаться на таком склоне, на который не каждый альпинист без снаряжения заберётся — в Сочи это сплошь и рядом.
Статус жилья -тоже немаловажный фактор. Хотя те же риэлторы врут, что ничего страшного, когда в документах вместо «квартира» написано «жилое помещение», или, что «здесь другого жилья нет» и «все такое покупают». Ну, тогда уже можно гараж купить и жить в нем — в Сочи и такое не редкость!
Что надо знать про будущее жильё?
Тщательно проверить ВСЕ документы:
документы на земельный участок. Кроме того, что присутствуют сами документы на землю, надо внимательно изучить, на каком праве и для чего (назначение) предоставлен участок. Может оказаться, что участок не предназначен для жилой высотной застройки, а значит и дом, который здесь появится, НЕ БУДЕТ ЗАКОННЫМ.
Разрешение на строительство — этот документ тоже необходимо проверить — очень часто в Сочи Разрешение получено на индивидуальный жилой дом, а реально строится десяти, а-то и пятнадцатиэтажный дом — это самовольное строительство и по решению суда может быть СНЕСЕНО.
Разрешение на ввод в эксплуатацию — этот документ говорит, что построенный объект соответствует утверждённой проектной документации и пригоден для проживания НО! Это утверждение годится для любого города России, кроме Сочи. В Сочи не редкость, когда дома вводятся в эксплуатацию, не имея ИНЖЕНЕРНЫХ КОММУНИКАЦИЙ.
Необходимо проверить наличие технических условий на присоединение к инженерным коммуникациям и акты, подтверждающие выполнение этих техусловий. Хотя и это — не гарантия, есть случаи, когда по документам техуслрвия есть и есть акт об их исполнении, но все это куплено за деньги у владельца частной котельной, а реальной подачи тепла жильцы никогда не дождутся! Пример — ЖК «Ю Б» — «липовые» техусловия от соседнего санатория, а сейчас — «временный договор на теплоснабжение на отопительный сезон 2017-2018 года ввиду ремонта 7-го корпуса в санатории». Ито, по настоянию администрации г.Сочи «для предотвращения социальной напряженности в отопительный период»! И это «элитный» жилой комплекс!!! ЛЮДИ! В Сочи — ВСЕ ТАК!
НО, даже при том, что Застройщик или риелтор предоставит вам все вышеперечисленные документы, вы должны снять с них копии (или переписать номера документов и дату их выдачи) и обратиться в органы (учреждения), которые выдавали соответствующие бумаги, для того, чтобы убедиться, что все эти разрешения и техусловия являются ПОДЛИННЫМИ. На это обязательно надо потратить время, чтобы потом не получилось, как, например в ЖК «Остров мечты», где Застройщик исхитрился ввести огромный жилой комплекс практически без электричества! Как выяснилось в суде, комплексу легально выделено всего 123 кВт вместо 2190! Возможно при вводе в эксплуатацию, кто-то нечаянно к числу 123 пририсовал спереди двойку — получилось 2123 (почти как в проекте — красота!). Да и сама подстанция в комплексе по мощности явно не соответствует необходимым требованиям. СЭКОНОМИЛ Застройщик…
Другой пример — ЖК «Виктория». Там были проблемы не только с электричеством. Да и остальные дома «ЮгСпецстроя» наличием коммуникаций похвастаться не могут, хотя все они строились по ФЗ-214. Можно привести ещё кучу примеров жилья в Сочи, остающегося годами без газа (а значит без тепла и горячей воды), без канализации и т.д. Так что строительство жилья в Сочи по ФЗ-214, не гарантирует ни наличие коммуникаций, ни вообще завершения строительства дома («Туапсинский», «Москва», «Горки», «Фазотрон» и т.д.).
НО, большая часть жилья в Сочи строится вовсе не по закону о долевом строительстве, а через судебные процедуры. Да, суды узаканивают такие дома и жилые комплексы десятками, НО! Дома, строящиеся без проектно-разрешительной документации, без экспертизы и строительного надзора — это «мины замедленного действия»! Такой дом и на ровном месте возводить крайне опасно, а уж на сочинском рельефе — безумный риск!
Надо учитывать наши реалии — не дай бог, «поплывут» такие дома по склонам или пара-тройка совсем рухнут, и резко изменится судебная практика — начнут сносить подряд весь этот «самострой»…
Кроме того, надо не забывать, что через суд можно узаконить само строение, но нельзя с помощью суда получить коммуникации, необходимые для нормального функционирования дома. Вот и живут потом люди в десятиэтажках с септиками во дворе или с биотуалетами в квартирах.